По экспертным оценкам, в России по ипотечной схеме приобретается лишь 1,5–2% жилья. По данным Ассоциации российских банков, ипотекой в России в том или ином виде занимаются около 200 банков. На начало 2005 года, по данным Банка России, объем выданных классических ипотечных кредитов в России составил порядка 18 млрд. руб. Объемы выдачи кредитов выросли за 2-ю половину 2004 года почти втрое. За первое полугодие 2005 года только банки-участники рэнкинга выдали их на 30 млрд. руб. По оценкам специалистов Русского ипотечного Банка, накопленный потенциал этого рынка составляет не менее 20 млрд. долл., а некоторые специалисты называют цифру «порядка 50-100 млрд долл.».
Безоговорочным лидером рынка является «Сбербанк», на его долю приходится не менее 60% всего объема выдаваемых ипотечных кредитов – 21,7 млрд руб. На втором месте «Внешторгбанк» – 1,8 млрд руб., и замыкает тройку лидеров-миллиардеров «Райффайзенбанк» – 1,1 млрд руб. Тройка лидеров вполне могла бы выглядеть несколько иначе, однако «Газпромбанк» не предоставил данные, и, таким образом, не присутствует в рэнкинге. Также отказался предоставить данные банк «Дельтакредит» - его показатель был рассчитан на основе данных за 2004 год.
За последний год в целом по рынку произошел рост числа участников, снижение процентных ставок, расширение спектра ипотечных программ. Кроме того, госбанки начали работать с клиентами, получающими «серые» зарплаты. Вице-президент Европейского Трастового банка Сергей Гандзюк отмечает также, что изменения в законодательстве позволили упростить процесс оформления ипотечной сделки и снизить эффективную процентную ставку по ипотечным кредитам - отменено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, отменено оформление разрешения органов опеки.
Тот факт, что банки стали рассматривать «серые» зарплаты существенно увеличил количество потенциальных заемщиков. Таким заемщикам можно предоставить справку по форме, утвержденной банком, и подписанную руководителем и главным бухгалтером компании. В «ФОРА-банк» возможно предоставить справку от руководства компании в произвольной форме, также возможно устное подтверждение дохода руководством предприятия. В Русском Ипотечном Банке при рассмотрении кредитной заявки учитывают все виды доходов клиента, а также востребованность клиента как специалиста на рынке труда.
По словам начальника департамента развития бизнеса и продаж Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, основной объем жилищного кредитования направлен на вторичный рынок жилья, где есть право собственности на объект. Это связано с меньшими рисками по сравнению с финансированием строящегося жилья и стоимостью долгосрочных ресурсов. Так, в «ФОРА-банк» на новостройки приходится около 15%, а в банке «Агропромкредит» - 7%. Есть и банки, у которых основной объем приходится на новостройки, например Европейский Трастовый банк (77%).
На загородную недвижимость приходится в целом не более 2% портфеля. «Кредитование загородной недвижимости пока не является достаточно массовым продуктом как на рынке в целом, так и в нашем банке, хотя в продуктовом ряду «Внешторгбанка» присутствуют ипотечные продукты на цели приобретения и завершения строительства загородных домов», - говорит начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов «Внешторгбанка» Мария Серова. Отсутствие на рынке действительно массовых продуктов такого рода связано со значительно меньшим спросом на данный кредитный продукт по отношению к другим продуктам, а также объективными техническими сложностями оформления такого рода сделок.
Несмотря на то, что количество потенциальных заемщиков увеличилось в разы, разработанные банками системы оценки заемщиков работают так, что проблемные кредиты возникают нечасто. В «ФОРА-банке» они составляют менее 1%, в банке «Агропромкредит» - не превышают 0,1%. Как пояснили в Городском ипотечном банке, при работе с заявками клиентов и оценке ликвидности предметов залога проводится четкая оценка платежеспособности клиента и залога. Важны также организация сервиса клиента как на стадии выдачи кредита, так и его обслуживания. Все это – залог минимизации рисковой составляющей по проблемности кредита.
На Москву и Московскую область приходится около 60% продаж ипотечных кредитов в России. Как таковой специфики продажи ипотечных продуктов в регионах нет. Необходимо учесть специфику клиентского сегмента, здесь требуется более тщательный адеррайтинг заемщика, более тщательная работа с заемщиками (их нужно приучить к платежной дисциплине). Доля проблемных кредитов в портфеле «Инвестсбербанка» (стратегией которого предусмотрено ипотечное кредитование именно в регионах) также не высока. «В целом программа ипотечного кредитования в регионах представляется доходной», - считает начальник управления развития ипотечного кредитования «Инвестсбербанка» Константин Горбачев.
Для большинства заемщиков основное препятствие – накопить первоначальный взнос. По утверждению начальника управления кредитования физических лиц Григория Иващенко «ТрансКредитБанка», есть банки, которые уже выдают кредиты с первоначальным взносом 5% от стоимости квартиры. «ТрансКредитБанк» пока придерживается консервативной позиции – первоначальный взнос составляет 15-30% от рыночной стоимости квартиры. Заместитель же начальника кредитного отдела «ФОРА-Банка» Павел Ильин считает, что в обозримом будущем первоначальный взнос вряд ли может опуститься до 3-5% от стоимости квартиры, так как цены в ближайшее время могут упасть, в связи с чем может возникнуть ситуация, когда сумма кредита будет превышать текущую стоимость квартиры. Минимальный возможный взнос на ближайшие 3 года, по его мнению, минимум 10%.
В мире нет практики выдачи ипотечных кредитов на полную стоимость квартиры. Во-первых, если заемщик вносит 20-30% стоимости квартиры единовременно, риск того, что он прекратит платежи, существенно снижается. Ответственность за вложенные «свои кровные» не позволит расслабиться и отказаться от платежей по кредиту, ведь заемщику придется покрывать издержки банку на взыскание кредита как раз из своих собственных средств. Во-вторых, первоначальный взнос является для банка гарантией, страхующей от риска падения стоимости недвижимости в том случае, если заемщик расплатиться по кредиту не сможет и банку придется ее продавать.
Специалисты банка «Зенит» прогнозируют, что, скорее всего, в обозримом будущем не будет массового снижения первоначального взноса до 3-5% от стоимости квартиры. При этом будут иметь место единичные предложения банков по ипотечному кредитованию с уменьшенным первоначальным взносом, ориентированные на определенные категории заемщиков. Первоначальный взнос, уменьшенный до 3-5%, существенно увеличивает риск дефолта ипотечного кредита. Банк, с целью увеличения качества ипотечного портфеля, должен удерживать размер первоначального взноса на уровне минимум 15-20%.
